İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davaları

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi ile düzenlenmiştir. TBK m.350’e göre; kiraya veren, kiralanan gayrimenkulü kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kanunun kiraya ilişkin genel hükümlerine göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak, belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

 İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

Konut veya işyeri ihtiyacının olması: Kiralayanın kendisinin veya TBK m.350’de sayılmış olan kişilerin kiralanan konut veya işyerine ihtiyacının varlığı ve bu ihtiyacın gerçek, zorunlu, sürekli ve samimi olması gerekmektedir. Örneğin; kiraya verenin, kiralanan konutun bulunduğu bölgede bir işte çalışması gerekmesi, o bölgede kiraya verenin başka bir konutunun olmaması, konuta ihtiyacının sürekli olması gibi. Başka bir örnek olarak, kiraya verenin çocuğunun, kiralanan konutun bulunduğu bölgede bir okula kayıt yaptırması gerekmesi sebebiyle konuta ihtiyacının olması verilebilir. Bunlar birer örnek olarak verilmiştir, kiraya veren herhangi bir ihtiyaç nedeniyle, ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması koşulu ile ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları, belirli süreli kira sözleşmeleri ve belirsiz süreli kira sözleşmeleri bakımından farklı sürelere göre açılabilmektedir.

Kira sözleşmesinin belirli süreli sözleşme olması halinde, sürenin sona ermesi ile ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın sürenin bitiminden bir ay içinde dava açılabilir. Bir yıl süreli kira sözleşmelerinde de her yıl sözleşme yenileneceği için, yine ihtar ve ihbara gerek olmaksızın yenilenen her kira döneminin bitiminden sonraki bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, genel hükümlere göre, sözleşmenin fesih süresi ve fesih dönemi için öngörülen sürelere göre, sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir.

Kiraya veren, kiracıya ihtarname yolu ile bildirim yapmış olması halinde, TBK m.353’e göre; Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu halde, dava açma süresi bir kira yılı uzamış olacaktır, bu hükmün belirsiz süreli kira sözleşmelerine uygulanabileceğini söylemek mümkündür.

Yeni Malikin (Mülk Sahibi) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açması

Gayrimenkulü satın alan yeni malikin (mülk sahibinin) dava açması için, öncelikle evin satın alınmasından itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekmektedir. Yeni malik, bildirimde bulunması şartıyla, gayrimenkulü satın alma tarihinden itibaren altı ay sonra dava açabilecektir. Yeni malik bildirimde bulunmaz ise, eski malik ile aynı şartlara tabi olarak sözleşme süresinin bitiminde dava açabilir.

Konutun/İşyerinin Yeniden Kiraya Verilmesi

İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliye edilmesi halinde, kiraya veren gayrimenkulü üç yıl kiraya veremez. Kiraya vermesi durumunda eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

İhtiyaç sebebiyle tahliye davalarının, usulen birçok özelliği bulunmaktadır. İhtar sürelerine, dava açma sürelerine ve benzeri teknik konulara çok dikkat edilmesi gereken bir süreçtir. Bu süreçte herhangi bir eksiklik veya hata yapılması davanın aleyhe sonuçlanması sebebiyet verebilir. Dava süreci oldukça kapsamlı bir süreç olup, bu sürecin gayrimenkul alanında uzman avukat ile yürütülmesi tavsiye edilmektedir.